Мамлекеттик ипотекалык компания жаңы жылдан баштап Бишкек жана Ош шаарларында ипотекалык насыя берүүнү убактылуу токтотуп, каражатты жеткиликтүү турак жай курууга жумшап жатат. Өкмөт мындай бурулуш компаниянын негизги каржы булагы болгон республикалык бюджеттин жүгүн жеңилдетип, берилген насыялардын санын көбөйтөрүнө үмүт артууда. Ал эми кезекте турган кардарлар арасында мындай жагдай түшүнбөстүктөрдү жаратууда.
Таш-Көмүр шаарынын тургуну Гүлзада ипотекалык насыя алып үй алууга ниеттенип, керектүү кагаздарын чогултуп, банктан каражатын күтүп жаткан. Бирок ипотекалык насыя алууда кишини кыйнаган жагдайлар көп болуп жатканын айтып берди.
“Тилекке каршы, ала элекпиз. Үй табууда кыйынчылыктар жаралат экен. Банк бере турган каражатка үй келбей калыптыр, келсе да өтө эле эски үй келет. Аны оңдоп жашаш үчүн кайра дагы көп суммада акча керектелет да. Анан, кепил боло турган киши сураганы да кыйнайт. Үй тапсаң же документи таза эмес, же акчасы туура келбей, кыйналдык. Азыр эми Бишкек менен Ошто даяр үй сатып алууга ипотека берүүнү токтотуп коюшуптур. Биз былтыр “Айыл Банкта” кезекке турган элек, кандай кылабыз эми? Жаңы эле Таш-Көмүр шаарындагы “Кыргызстан” банкынын кеңсесинен келдим. Аймакка которуп, 8% болсо деле алайын деп барган болчумун. Берилип жатат баарына деп айтышкан эле, ал жөн гана айтылышы экен. Кыскасы беришчүдөй эмес”.
Бишкек шаарынын жашоочусу Нуржан Турдубекова жеке компаниялардын биринде иштейт. Ал былтыр мамлекеттик ипотекалык компаниянын насыясына батир сатып алган. Нуржан батир алган кезде валютанын курсунун өсүшү менен турак жайдын кымбаттап кетиши кыйла кабатыр кылганын айтып берүүдө.
“Былтыр 2-февралда мага “сиз ипотеканын катышуучусу болдуңуз” деген кат келди. 22-февралда банкка барып каттоого турдум. Ошол мезгилге чейин документ чогултуунун кереги деле жок болчу. Банкка барып каттоого туруп, анан майдын аягында мага кезек жетти. Банктан мага “сизге 20 күн берилет, ипотекага документтериңизди толуктап, ала турган үйүңүздүн документтерин алып келиңиз” деп айтышты. Жыйырма күндүн ичинде мамкаттоодон жана башка мекемелерден карызың, үйүң жок экендигин тастыктаган документтерди алып барасың. Андан тышкары, үй дагы табышың керек. Бул аралыкта үй табыш аябай кыйын болду. Анткени 20 күндүн ичинде үй таап, кожоюнунан үйдүн документтерин алып банкка алып барыш дагы аябай татаал экен. Көпчүлүк эле адамдар үйүн ипотекага саткысы келбейт. Ага ар кандай себептер бар. Мисалы, мен бирөөгө чалып “үйүңүздү ипотекага сатат белеңиз” деп сураганымда, ал мурда үйүн ипотекага сатып, документтерин толук өткөрүп бергенден кийин, үйлөр кымбаттап кеткендиктен банк насыя бербей коюп, алармандын акчасы жетпей калганын, аягында соттошуп атып араң кайтарып алганын айткан. Ипотекага үй алууда ушул сыяктуу көйгөйлөр абдан көп”.
Каатчылык ипотекалык саясатты өзгөрттү
Мамлекеттик ипотека компаниясы былтыркы жылдын соңунан бери Бишкек жана Ош шаарларында “Жеңилдетилген ипотека” жана “Арзан ипотека” өндүрүмдөрүнүн насыяларын берүүнүн шарттары өзгөрө турганын кулактандырып келди. Айткандай эле, 2023-жылдын башынан тарта аталган эки калаада ипотекалык насыялоо убактылуу токтоп, ал каражат социалдык турак жайларды курууга жумшала баштады. Турак жайлардын алгачкылары жыл аягына чейин бүтүп, насыя алуу үчүн кезекте тургандарга ипотекага берилери кабарланууда.
Мамлекеттик ипотекалык компаниянын маалымат катчысы Жылдыз Бекбаева кыймылсыз мүлк базарындагы баалардын кымбатташы Бишкек жана Ош шаарларында ипотекалык насыялоо саясатын өзгөртүүгө мажбур кылганын билдирди.
“Курулуш иштеринде ачкычка чейин бүткөн жаңы үйлөрдүн өздүк баасы 550 доллардын (чарчы метри) тегерегинде болот экен. Бул азыр турак-жай базарында сатылып аткан эски үйлөргө караганда эки эсе арзан, бирок жаңы үйлөр болот. Ошондуктан, быйыл жаңы жылдан баштап ипотекалык насыялоо саясатынын нугу бир аз өзгөрдү. Биз мурда каржылоону банктар аркылуу даяр үйлөрдү сатып алууга берчүбүз. Азыр болсо ошол акчаны курулушка жумшап атабыз. Бул жол менен биз 2-2,5 эсе көбүрөөк жарандарды ипотека менен камсыздай алабыз. Азыркы учурда Бишкек шаарында 4 объектте курулуш иштери башталды. Мындан тышкары, жакынкы айларда аймактарда дагы курулуш иштери башталат. Учурда бизде автоматташтырылган кезекте турган жарандарга ошол үйлөр бүткөндө батирлерди кийин сатып алуу мүмкүнчүлүгү менен ижарага беребиз. Мунун шарттары аябай жакшы, баштапкы төлөмдүн зарылчылыгы жок, банк аркылуу берилбейт, биз өзүбүз түздөн-түз бергендиктен жарандарга абдан жагымдуу шарттар болот”.
Бекбаеванын айтымында, учурда Бишкек шаарында “Түндүк” деп аталган турак жай комплекси курулуп жатат. Ошондой эле, мурунку №47 абактын ордундагы 8 га жер тилкесине да социалдык турак жай районун куруу пландалып, долбоорлору даярдалып жатат. Мындан тышкары, компания өлкө аймактарында да ипотекалык турак жайларды куруу чечимдери даярдалып жатканын билдирүүдө.
Президент Садыр Жапаров 3-мартта "Ак-Кула" ат майданына барганда анын 65 га жерине жеткиликтүү ипотекалык турак жайларды куруу тапшырмасын берген.
Мамлекеттик ипотекалык компания насыяны негизги эки өндүрүмдүн алкагында берет. “Жеңилдетилген ипотека” программасында 4%, аны мамлекеттик жана муниципалдык жумушта иштегендер, медицина жана билим берүү кызматкерлери ала алышат.
Ал эми “Арзан ипотека” программасында 8% үстөк каралган, аны турак жайы жок бардык жарандар ала алышат. Мындан тышкары, 2021-жылдын декабрынан тарта ислам принциптеринин негизинде каржылоо да башталган.
Насыялар даяр турак жайды сатып алууга, жеке турак жай курууга, турак жайды оңдоп-түзөөгө жана сатып алуу мүмкүнчүлүгү менен ижарага алууга берилет.
Мамлекетитк ипотекалык компаниянын төрагасынын орун басары Амантур Омуров мурдараак жергиликтүү медиалардын бирине курган маегинде ипотекалык насыялоо программасынын механизмдери өзгөрүп жатканын билдирген.
“Азыркы учурда турак жай программасына өзгөртүү киргизилип жатат. Долбоор Министрлер кабинетинин кароосунда. Биздин насыялоо механизмибиз бир аз өзгөрөт. “Элдик турак жай компаниясы” деген туунду компаниябыз бар, ал аркылуу дагы ипотекалык насыяларды беребиз. Бирок, учурдагы механизми менен жаңысынын ортосунда айырма бар. Айырмасы – жарандар баштапкы төлөмдү өздөрү чогултат жана анын көлөмү болжол менен 30% түзүш керек”.
2022-жылдын этегинде өкмөт компаниянын уставдык капиталын көбөйтүүгө 3,8 млрд. сом бөлгөн. Ошону менен компаниянын уставдык капиталы 10 млрд. сомдон ашат.
МИК учурда ипотекалык насыялоону өлкө аймактарында жүргүзүп жатат. Кыргыз өкмөтү менен Германиянын өнүктүрүү банкынын макулдашуусуна ылайык, донордук уюмдан мурда алынган 14 млн. евродон ашуун карызды ипотекалык насыялоого буруу менен жабуу каралган. Бул насыя Бишкек жана Ош шаарларынан башка аймактардын тургундарына 8% үстөк менен берилет.
Финансылык талдоочу Арсланбек Кененбаев Кыргызстанда ипотекалык насыялоо базары жетиштүү өнүкпөй жаткан себептерин төмөнкүдөй чечмелейт.
“Ипотекага узак мөөнөтүү каражат керек. Анан, ипотеканы доллар эмес, улуттук валюта менен бериш керек. Бизде болсо узун финансылык ресурс жок. Ипотекага 10-20 жылдык акча керек. Бул эмнеден болуп атат? Биринчиден, бизде пенсиялык система начар иштейт. Топтомо пенсиялык камсыздандыруу жок. Ошондуктан, пенсиялык фонддордон жакшы акча келбейт. Социалдык фонд болсо бүт акчаны же мамлекеттик кагаздарга берет, же банкка 2-3 жылга салат. Пенсиялык акча – бул узак каражат, аны ипотекага ресурс кылып колдонуш керек. Экинчиси, камсыздандыруу. Бизде милдеттүү камсыздандыруу бул жылы дагы болбой клады. Менимче, бийлик ар дайым социалдык жарылуудан коркот. Жоопкерчиликти милдеттүү камсыздандырууга, автокамсыздандырууга биздин эл көнбөй жатат. Балким, компаниялар, уюмдар 1-апрелден автокамсыздандырууну башташы мүмкүн. Ошону баштаса экономикада "узун акча" пайда болот эле”.
Соңку жылдары коммерциялык банктардагы ипотекалык насыянын пайыздык чени төмөндөө динамикасын көрсөтөт. Салыштыруу үчүн Улуттук банктын маалыматына карап, 20 жыл ичиндеги ипотекалык насыялардын пайыздык үстөктөрүнүн тарыхын карап көрсөк болот.
2003-жылы орточо пайыздык чен 18,01% болсо, 2023-жылга карай ал 11,21% чейин түшкөн. Эксперттер расмий статистикада көрсөтүлгөн мындай маалыматтын чындыктан алыс деп эсептешет. Анткени учурда ипотекалык насыялоо базарында коммерциялык банктар 20% төмөн үстөк менен бербейт.
Ошол эле маалда, эгерде пайыздык үстөктөрдүн кандайдыр бир төмөндөшү болуп жаткан болсо, анда 2015-жылы Мамлекеттик ипотекалык компания түзүлүп, 2016-жылы турак-жайларды сатып алуу үчүн бюджеттик мекемелердин кызматкерлерине алгачкы жеңилдетилген насыясын бере баштаганы олуттуу роль ойногонун белгилешет.
Бюджеттик кызматкерлердин маянасынын аздыгы эске алынып, Мамлекеттик ипотекалык компаниянын насыяларынын пайыздары коммерциялык банктардыкына караганда бир кыйла төмөн коюлган. Андан кийин да төмөндөп отуруп, азыркы учурга карай компаниянын ипотекалык насыясынын пайыздык чени 4-8% чейин түшкөн.
“Коммерциялык банктардын насыялары кымбат”
Орусиянын Украинага кол салуусунан улам салынган эл аралык санкциялар экономикасы Москвага көз каранды болгон өлкөлөрдө оор каатчылыкты жаратты. Өр чапчыган инфляция менен баалардын өсүүсү кыймылсыз мүлк базарында да кымбаттоолорго алып келди. Адистер мындай жагдай турак жай сатып алуу үчүн ипотекалык насыя алган жарандардын капчыгына оорчулуктарды туудуруп жатканын белгилешүүдө.
Коммерциялык банктарда, адатта, каражат берүү кылдат кароодон өтөт – өтүнмөнү насыялык комитет карап, кардардан ар кандай маалымкаттарды талап кылат.
Мамлекеттик ипотекалык компаниянын маалымат катчысы Жылдыз Бекбаева жарандар насыя алууда коммерциялык банктардын шарттарын аткаруудан кыйналып жаткандыктан, турак жайды мамлекет өзү куруп бергени бир кыйла ыңгайлуу болот дейт.
“Бул өкмөттүн жүргүзүп аткан социалдык долбоору болгондуктан, бизден макулдук алыш оңой эле. Бирок банктарга барганда жарандарыбыз кыйналып, ошол жактан көп учурда четке кагылып калып атат. Көп учурда четке кагылган себептери – биздин жарандар мурда насыя алып, кара тизмеге кирип калган учурлары бар. Мурунку программаны ишке ашырган маалда кирешеси жетпей калган учурлар көп болгон экен. Азыркы учурда андай учурлар аз эле болуп атат. Анткени акыркы убакытта бюджеттик тармактарда иштеген кызматкерлердин айлык акылары бир топ эле өсүп калды. Бирок ошол эле учурда кара тизмеге кирип калып, банктар баш тарткан учурлар көп болуп жатат. Ушул жагдайды эске алганда, биздин үйлөр курулуп бүткөндөн кийин аларды ижарага берүү механизми жарандарыбыз үчүн өтө жагымдуу продукт болуп калат. Жарандар ижарага алып жашай берет, ижара акысы төлөнүп бүткөндөн кийин ал үйлөр анын атына биротоло өтөт”.
Мамлекеттик ипотекалык компаниядан насыя алуу эң ыңгайлуу вариант болгону менен, аны каалоочунун бардыгы эле ала албайт. Ал өздүк турак-жайы жок жарандарга гана багытталган. Андыктан, үстүндө үйү бар жарандар коммерциялык банктарга гана кайрыла алышат.
Эксперттер ипотекалык насыя базарында Мамлекеттик ипотекалык компаниянын пайда болушу коммерциялык банктардын пайыздарынын бир кыйла төмөндөшүнө алып келгенин белгилешет.
Турак-жай насыяларынын шарттары аздап болсо да жакшырып баратканына карабай, коммерциялык банктардан ипотекалык насыя алуу дагы деле оңой эмес жана кымбат деп эсептелет.
Финансылык талдоочу Арсланбек Кененбаев коммерциялык банктар ипотекалык насыялоого кызыкдар эместигин айтат.
“Банктар ипотекалык насыяларды берет, бирок алардын “ипотека ал” деген жарнамасын көп деле көрбөйсүз. Жарнама дээрлик жок. Банктар ипотеканы ассортимент үчүн эле беришет. Анткени анын банктарга кереги жок. Узун акча аз болгондуктан аларга бул продукт кызык эмес. Анан, жеңилдетилген ипотекалык насыяны алып алып, сатып алганга батир таппай жатышат. Бир жагынан насыя алуу оңой эмес, экинчи жагынан арзан батир таба алышпайт. Баалар жогорулап кетти. Мамлекеттик ипотекалык компанияда чектөөлөр бар, бир чарчы метри 70 миң сомдой. Андан кымбат болсо ала албайт. 4% менен насыя алып, андан кийин бир жыл батир издеп атышат. Анткени батирдин аянты чакан жана арзан болуш керек”.
Мамлекеттик ипотекалык компания түзүлгөндөн тарта “Арзан турак жай – 2015-2020” долбоорун жүзөгө ашырып келген. Беш жыл аралыгында жалпы суммасы 6 млрд. сомду түзгөн 5 миңден ашуун ипотекалык насыя берилген.
2021-жылдан бери “Менин үйүм 2021-2026” аттуу жаңы программасын ишке ашырып келет. Компаниянын маалыматына ылайык, бул аралыкта 2,5 миңден ашуун үй-бүлөгө 6,2 млрд. сомдук ипотекалык насыя берилген.
Кыргызстанда жеткиликтүү турак жайдын жетишсиздиги аярлуу катмардагы калктын өзгөчө көйгөйү болуп саналат. Эгемендик алгандан бери калктын санынын өсүшүнө караганда, турак жай фондунун курулушу бир кыйла жай жүрүп келет. Бириккен Улуттар Уюмунун өлкөлөр аралык талдоосуна ылайык, Кыргызстандагы турак жай фондунун дээрлик 85% союз маалында курулган жана эскилиги жеткен имараттар болуп эсептелет.
Өлкөдөгү кирешенин өсүшү жана мигранттардын акча которуулары кайсы бир деңгээлде турак жай курулушунун темпине түрткү берип келет. Ошол эле маалда калктын төлөө жөндөмүнүн төмөндүгү, ипотекалык каржылоонун жетиштүү өнүкпөй жатышы жана курулушчулардын жеткиликтүү баадагы үйлөрдү курууга кызыкдар эместиги турак жай менен камсыздоону чектеп турат. БУУнун эсептөөлөрү боюнча, Кыргызстанда жыл сайын болжол менен 26500 даана турак жай керектелсе, 5500 жетпеген гана үй колдонууга берилет.
“Менин үйүм 2021-2026” программасындагы маалыматка ылайык, 2010-жылдан бери калктын турак жай менен камсыздалышы начарлап жатканы байкалат. Бириккен Улуттар Уюмунун социалдык нормасына ылайык, турак жай фонду бир кишиге 30 м2 болушу керек. Расмий статистикага ылайык, Кыргызстанда учурда бир жаранга 12,5-13 м2 турак жай фонду туура келет.
Турак жай менен камсыздоону орточо деңгээлге же киши башына 18 м2 жеткирүү үчүн Кыргызстандын бүткүл калкына 128 млн. м2 турак жай болушу керек. Бирок, 2020-жылдагы статистика боюнча, өлкөдө турак жай 86,5 млн м2 түзгөн. Учурда турак жай фондунун жетишсиздиги болжол менен 41 млн. м2 ашуун болот.
