Бишкек жана Ош шаарларында кыймылсыз мүлктүн баасы кескин өстү. Статистикалык маалыматтар жыл башынан бери эле батирлер менен жеке турак жайлардын баасында 10% ашык өсүш болгонун көрсөтөт. 2022-жылдын ушул мезгилиндеги баага салыштырганда баалар 45% жогору.
Кыймылсыз мүлк базарындагы баанын кымбатташына кандай жагдайлар себеп болууда?
Инфляция, курулуш материалдары
“Кадастр” мамлекеттик мекемеси Кыргызстандагы кыймылсыз мүлк базарына байкоо салып, бааларды талдап турат. Мекеменин маалыматын карасак, 2022-жылдын башынан бери Бишкек жана Ош шаарларында турак жайдын баалары улам өсүүдө.
Бишкекте турак жайды сатып алууга суроо-талап басымдуулук кылса, Ош шаарында сатуу сунушу көбүрөөк болууда. “Кадастр” мекемесинин расмий талдоосуна ылайык, 2022-жылы Бишкек шаарында жеке турак жайларды сатуу-сатып алуу соодасы мурунку жылга караганда 16%, ал эми батирлердики 3,5% көп болду.
Ошол эле маалда, Ош шаарында кыймылсыз мүлк базарындагы мындай сооданын көлөмү 21,5% чейин түшүп кеткен.
“Кадастр” мамлекеттик мекемесинин кыймылсыз мүлк базарын талдоо бөлүмүнүн башкы адиси Айдар Сукенбаев Бишкек жана Ош шаарларында батирлер менен жер тамдардын баасы 30% чейин өсүп кеткенин билдирди.
“Кыймылсыз мүлккө болгон баалар акыркы учурларда кескин өзгөрүлүп жатканы байкалууда. 2022-жылы андан мурунку жылга караганда бир кыйла өстү. Кыймылсыз мүлккө болгон кымбаттоо 2023-жылдын биринчи айында да байкалып атат. Өзгөчө Бишкектеги, Оштогу батирлердин баасы өстү. Мисалы, 2023-жылы январда былтыркы жылдын ушул мезгилине салыштырганда, 104-сериядагы бир бөлмөлүү батирлердин баасы 26% өстү. Ал эми эки бөлмөлүү батирлер 22%, үч бөлмөлүүлөр 26% өстү. Ошондой эле өсүштөр 105-308-сериясындагы батирлерге дагы байкалып атат. Жеке типтеги батирлердин баасы дагы абдан өстү. Бишкекте жер тамдардын баасы кескин өстү. Мисалы, 2022-жылы январь айында орточо 7,5 млн. сом турчу. Бүгүнкү күндө 9,9 млн. сомго чыкты. Бул 30% өскөн. Анын 15% инфляцияны түзөт, бүгүнкү күндө инфляциянын көрсөткүчү ошончо болуп атпайбы. Андан тышкары, мунайдын баасынын өсүшү же болбосо саясий абалдар дагы таасир этет”.
“Эмарк Групп” курулуш компаниясынын жетекчиси жана Кыргызстан соода-өнөр жай палатасынын курулуш комитетинин төрагасы Чолпонбек Акматов кыймылсыз мүлктүн баасынын өсүшүнө курулуш материалдарынын кымбатташы түрткү берип жатат дейт.
“Бул жерде биринчиси, курулуш материалдарынын баасы көтөрүлүп кетти. Эсептеп көрсөк, бир чарчы метрине болжол менен бери жагы 150-160 доллар кошулуп калды. Мисалы, мурун кирпичти 6 сомдун тегерегинде алсак, 12-13 сомго чейин чыгып кетип атат. Жумуш күчү кымбаттап кетти, 2021-жылдары абдан көп жумушчуларыбыз Орусияга кетип калды. Өзбекстан, Казакстан жана Тажикстанда курулуш материалдарынын 80-90% өздөрү чыгарат. Кыргызстанда болсо, тескерисинче, кирпич-бетондон башкасы 80% ташылып келинет. Мурун Кытай менен Түркиядан келчү, азыр Орусиядан келип калган. Лифттер, түтүк, жасалгалоочу материалдын баары башка жактан келет. Жерлер дагы абдан кымбаттады, бери жагы 20-30% кымбаттап кетти. Солярка кымбаттады. Ошонун баары келип эле өздүк наркка отуруп атат”.
Улуттук статистика комитетинин маалыматтарын карасак, 2022-жылы курулушка иштетилүүчү темирлердин басымдуу көпчүлүгү Орусиядан келген жана анын импорттук баасы 12-25% өскөн. Ал эми импорттук лифттин 75% Кытайдан, 20% Түркиядан келген, бааларында 45%дан 70% чейин өсүш болгон. Жасалгалоочу материалдардын баасы да 30-45% кымбаттаган.
Рекорддук өсүш
Stroka.kg порталында учурда 6744 кыймылсыз мүлк сатыкта турат. Порталга күн сайын ондогон турак жай сатыкка жана ижарага чыгат. Ага чыккан жарыялар апта сайын талданып, кыймылсыз мүлктөрдүн бааларынын динамикасы көрсөтүлүп турат.
Маселен, талдоого жатакана тибиндеги батирлер кирбейт, 30 м2 баштап 100 м2 чейинки 1-2-3 бөлмөлүү батирлердин баалары эсептелет.
Порталдын талдоолоруна ылайык, 13-февралга карата Бишкек шаарындагы батирлердин чарчы метринин орточо баасы 1104 доллар турат. Бул 2015-жылдан берки рекорддук өсүш болуп эсептелет. Ал кезде Бишкектеги турак жайдын чарчы метри орточо 1053 доллар турган. Андан кийин баа жалаң төмөндөөнүн үстүндө болуп, 2020-жылы 721 долларга чейин түшкөн.
Талдоолор көрсөткөндөй, соңку бир айда шаардагы батирлердин баасы 11% өстү. Ал эми 2022-жылдын башынан бери 45% көтөрүлдү.
Статистикалык маалыматтар көрсөткөндөй, Бишкек шаарындагы батирлер 2022-жылдын башынан эле кымбаттай баштаган. Өткөн жылдын август айынын аягында баа бир кыйла түшкөн. Бирок сентябрдан баштап кайра кескин өсө баштады.
Сентябрдагы дүрбөлөң
Кыймылсыз мүлктүн баасынын жогорулашынын экинчи этабынын сентябрь айына туш келиши да жөн жерден эмес. Ага Орусиянын Украинага кол салуусуна жана кыргыз-тажик жаңжалына байланыштуу эки себепти келтирсе болот.
Кремль 21-сентябрда өлкө жарандарын жарым-жартылай мобилизациялоо жарлыгын чыгарган. Андан качкан орусиялыктар Борбор Азия жана Кавказ өлкөлөрүнө, анын ичинде Кыргызстанга жапырт ооп баштаган. Алардын келиши Бишкек менен Оштогу батирлердин ижара акысынын кескин жогорулашына алып келген. Ижара акысы менен кошо кыймылсыз мүлктүн баасы да өсө баштаган.
Ошол эле маалда, кыймылсыз мүлктөрдүн, өзгөчө жер тамдар менен жер тилкелеринин баасына таасир кылган экинчи жагдай жаралды.
14-сентябрда башталган кыргыз-тажик куралдуу кагылышынын айынан Баткен облусунун миңдеген жарандары үйлөрүн таштап качууга аргасыз болду.
Кырдаал басаңдагандан кийин алардын көпчүлүгү кайра кайтып барышса, дагы бир олуттуу бөлүгү Чүй облусу менен Бишкектен турак-жай жана жер тилкелерин сатып алып, ошол жерде калып калды. Кыймылсыз мүлккө суроо-талаптын өсүшү турак-жайдын баасын кымбаттатты.
Бишкек шаарынын тургуну Асылбек Зиябаев жер там сатып алуу үчүн досу экөө 2022-жылдын октябрынан баштап төрт ай Сокулук, Москва жана Жайыл райондорунун аймагын кыдырганын, баалар өтө ылдам жана чоң секириктер менен өсүп жатканын көрүп таң калганын айтат.
“Былтыр октябрдын башынан баштап досум экөөбүз үй издедик. Болжол менен 20 миң долларга алабыз го дегенбиз. Анткени 2021-жылдын күзүндө бир тууган агама үй сатып алганда Сокулук, Москва райондорунда 20-25 миң долларга жакшы үйлөр сатылып жаткан. Сокулуктун Ленин көчөсүндө бир төрт бөлмөлүү үйдү көргөнбүз, жери 20 сотых экен, ага кошумча талаада 5 гектар айдоо жер да бар экен. 2021-жылдын аягында ошону 25 миң долларга берем деп отурган. Былтыр октябрда ошол үйгө кайра барып сурасак, 4 млн. сом (50 миң доллар) деп койду. Мурдараак арзан эле сатылып жаткан жер тамдардын баалары бери дегенде эки эсеге көтөрүлүп кетиптир. Сокулук, Москва, Жайыл райондору жакта турак жайлар менен жер тилкелеринин баалары сентябрдан баштап кескин өсүп кеткен. Саткандардан сураштырсак, ошол маалда кыргыз-тажик жаңжалынан качкан баткендиктер жапырт келип үй, жер сатып ала башташкан экен. Төрт айдай издеп үй ала албай, акыры келип, кечээ жакында Мурас-Ордо конушунан 10 миң долларга 4 сотых жер тилкесин сатып алдык”.
Apartment кыймылсыз мүлк агенттигинин директору Бекнур Атаханов Орусиядагы мобилизациядан кийин жер ооп келген орусиялыктардан улам кескин көтөрүлүп кеткен ижара акысы соңку кездери кайра түшүп жатканын айтат. Ал эми үйлөрдүн сатылышы болсо кымбаттап баратат дейт адис.
“Ижаранын баалары жаңы жылдан бери кайра түшүп жатат. Келген орустардын 80% кайра кетти окшойт. Биз берген батирлердин баары эле 3-4 айдан кийин кайра бошоп, баалары кайра түшө баштады. Мобилизациядан кийин баары көтөрүп албады беле. Ошондон кийин кайра түшүп атат. Бирок баары бир мурдагы бааларына салыштырмалуу болжол менен 20% кымбатыраак. Сатуу баасы болсо өсүп атат. Ал бир жылдан бери өсүп жатат. Биз өзүбүз дагы имараттарды курабыз, баалардын өскөнүнө бир жыл болуп калды. Баанын өскөнү көбүнчө инфляцияга жана курулуш материалдардын кымбаттаганына байланыштуу. Ошондуктан, курулушчулар дагы бааларын жогорулатып жатышат. Түркиядагы жер титирөө кыймылсыз мүлк базарына таасир кылат окшойт. Азыр кээ бир адамдар батирлерин сатып атышат. Ошол саткандардын айынан баалар бир аз түшүшү мүмкүн”.
Кыргыз өкмөтүнүн 2022-жылдан бери салык тармагын реформалоо аракеттерин ишкер чөйрө кошумча жүк катары баалап келет. Алар өндүрүшкө артылган ар бир жүк өндүрүмдүн өздүк наркын өстүрүп, андан ары барып кардардын капчыгына отурарын белгилешет. Кыргызстандын жеткирүүчүлөр жана дистрибьюторлор ассоциациясынын президенти Гүлнара Ускенбаева сырткы жана ички факторлордон улам бизнеске артылган жүк оорлоп баратканын, анын таасири жөнөкөй керектөөчүгө тийип жатканын айтууда.
“Тескери таасир кылган экономикалык факторлор аз келгенсип, мыйзамдарды башкаруудагы өзгөрүүлөр дагы бизнеске кесепетин тийгизди. Былтыр жазында электрондук эсеп фактураларды киргизүүдө, көзөмөл-кассалык жабдууларды алмаштырууда көйгөйлөр болду. Бул административдик процедуралар. Ачыгын айтканда, бул бюджетке каражат алып келбеген, бирок бизнеске артылган жүк. Бул салыктын өзү эмес, салыкты жыйноо боюнча кошумча жүк. Көрдүңөрбү, бул жүк алгач бизнеске артылат, андан ары барып калктын мойнуна отурат. Анткени бизнес кошумча тартып жаткан бардык чыгымдарын баага кошот. Бизнес өз чөнтөгүнөн чыгым тартып иштей албайт, анда болсо жабылат жана мындан эч ким утпайт”.
Өкмөт курулуш тармагын иретке келтиргиси келет
Эгемендик жылдарында Бишкек шаарында көп кабаттуу үйлөр башаламан курулуп, сапаты көз жаздымда калып келет деген пикирлер арбын айтылат. Эксперттер компаниялар турак жай курууда бааны кардардын капчыгына ылайыктоо үчүн арзан баадагы курулуш материалдары менен технологияларды колдонуп жатканын мисал келтиришет. Кыргыз өкмөтү мындан ары жаңы курулуштардын сапатын тыкыр текшерүүдөн өткөрүп турууну убада кылууда.
Президент Садыр Жапаров “Кабар” улуттук маалымат агенттигине курган соңку маегинде, курулуштун сапаты мамлекеттин көзөмөлүндө болоруна ишендирди.
“2020-жылдан бери көп кабаттуу үйлөрдү куруу боюнча иштерди иретке салып келе жатабыз. Көзөмөлдү күчөттүк. Кечээ жакында Мамлекеттик курулуш мекемесин реформа кылдык. Мындан ары “бир терезе” болот. Архитектураны Бишкек шаарынын мэриясынын карамагына берип, Бишкектин ичиндеги курулуштарды ирээтке келтиргиле дедик. Бишкек шаарынын ичинде бүгүнкү күндө 74 көп кабаттуу үй мыйзамсыз салынган экен. Жерлери трансформациядан өткөн эмес. Беш жылга ижарага деп алып алышып, көп кабаттуу үйлөрдү салып, сатып жиберишкен. Азыр эл жашап жатат. Кызыл сызыкка салынган үйлөр да бар. Алардын баары азыр эми мыйзамдаштырып бергиле деп кайрылып жатышат. Эми буга чейин салынып баштап бирок анча-мынча бүтпөй калган үйлөрдү гана, эгер кызыл сызыкка кирип кетпеген болсо, аягына чыгарганга уруксат беришибиз мүмкүн. Мындан ары башаламан курулуштар болбойт жана жаңы салынып жаткан көп кабаттуу курулуштардын сапаты толук мамлекеттин көзөмөлүнө алынды”.
Буга чейин курулуш компаниялары турак жайды куруп баштай электе эле үлүшчүлөрдүн каражатын чогултуп алып, курулуш иштерине андан кийин киришип келген. Баштапкы кезинде арзаныраак сатып алууга кызыкдар болгон кардарлар акчасын төлөп коюп, кийин акчадан же батирден жок чыр чыккан учурлар көп кездешет. Өкмөт турак жай куруп сатуудагы эрежелерди өзгөртүүгө аракет кылууда.
Министрлер кабинетинин төрагасы Акылбек Жапаров жакында Жогорку Кеңештин жыйынында үлүшчү менен курулуш компаниясынын ортосундагы алакага банкты кепилдик институту катары орноткон тартипти киргизип жатканын билдирди.
“Биз үлүшчүнү алдап кетпеши үчүн бардык чараларды көрөбүз. Тилекке каршы, бул иш аягына чыкпай келди эле, ушул биринчи кварталда бүтүрөбүз. Курулуш компаниясы үйдү өз акчасына же насыя каражатка курушу керек. Ортодо банк кепил болуп турушу зарыл. Кардарлар акчасын банкка депозитке салып, ал банк минималдуу үстөк менен курулуш компаниясын каржылап турат. Бул жерде сагызганды суктук өлтүрүп жатат. Айрым курулуш компаниялары, мүмкүн алардын 30%, бир үйдү куруп бүтүргөндүн ордуна, элден акча чогултуп алып 2-3 котлован казып, аларга дагы акча чогулта баштайт. Ушундай иштерге өкмөттүк деңгээлде тыюу салынат”.
Өкмөттүн курулуш тармагына киргизип жаткан жаңы тартип-эрежелери курулуп жаткан турак жайлардын сапатын арттырып, кардардын укуктарын камсыздоого багытталганы шексиз. Деген менен светтин, таза суунун, Бишкектеги таштанды менен жол киренин тарифтери көтөрүлүп жатат.
Улуттук банк январдын соңундагы маалымат жыйынында ушуга окшогон административдик тарифтер өлкөдөгү кымбатчылыкка түрткү берип, инфляцияны дагы өстүрүшүнө түрткү бере турган тобокелдик катары атаган. Ушундай жагдайлардын турак жай базарындагы баага таасири кандай болору азырынча белгисиз.
