Жыл башынан бери Кыргызстанда кыймылсыз мүлк дагы 30% чейин кымбаттады. Былтыр жыл ичи турак жайлардын баалары 45% өскөн болчу. Бул жагдай дүйнөдөгү геосаясий абал жана Орусиянын Украинага согуш ачканы менен байланыштырылат.
Украинадагы согуштан улам Кыргызстанга алып келинген курулуш материалдарынын наркы жогорулаганы жана Орусиянын жарандары Бишкек менен Ошко жер которгону себеп болду. Релоканттардын жапырт келиши ижара акысына да таасир этти.
“Элдик экономика” түрмөгүндө бул ирет мына ушул теманы талдайбыз.
Турак жай канчага кымбаттады?
Рыноктогу өзгөрүүлөрдү талдоо үчүн алгач расмий статистика менен кеп баштайбыз. Муну үчүн Айыл чарба министрлигине караштуу Жер ресурстары кызматынын алдындагы “Кадастр” мамлекеттик мекемесинин изилдөөлөрүн келтиребиз. Бул мекеме турак жайларды алып-сатуу келишимдеринин алкагында баалардагы тенденцияларга анализ жасап турат.
2023-жылдын тогузунчу айы аяктап баратканы менен бул убактагы статистика эсептелип бүтө элек. Азырынча жети айдын санагы гана колубузда бар.
“Кадастр” мамлекеттик мекемесинин кыймылсыз мүлк базарын талдоо бөлүмүнүн башкы адиси Айдар Сукенбаев бул убакыттагы борбордогу өзгөрүүлөрдү мындайча тааныштырды:
“Талдоо жүргүзүлгөн мөөнөт ичинде Бишкек шаарында 104-сериядагы батирдин доллардык баасы бир бөлмөлүүлөр 20,17%, эки бөлмөлүүлөр 24,96%, үч бөлмөлүүлөр 28,63% кымбаттады. 308-сериядагы бир бөлмөлүү батирдин баасы 27,26%, эки бөлмөлүү батирдин баасы 23,28%, үч бөлмөлүү батирдин баасы 23,12% өстү. 105-сериядагы батирдин наркы да ошондой эле жагдайда көтөрүлдү. Мында бир бөлмөлүүлөр 24,43%, эки бөлмөлүүлөр 18,7%, үч бөлмөлүүлөр 23,73% баа кошту. Эгер жаңы салынып жаткан индивидуалдуу типтеги батирлерди ала турган болсок (1-2-3-4 бөлмөлүүлөр), алардын наркы 14%дан 20% чейин жогорулады”.
Демек, адистин бул изилдөөсүнөн биз баш калаадагы турак жайдын наркы дээрлик 30% чейин өскөнүн биле алдык.
Эгерде жер тамдарды ала турган болсо, алар да жыл башынан бери ушундай эле кымбаттаган. Айталы, жер үйлөр Бишкектин Октябрь районунда 22%, Ленин району менен Биринчи май районунда 31% жана Свердловск районунда 35% кымбаттаган. Муну менен сатып алуучуларды көбүнчө Свердловск районундагы турак-жай көбүрөөк кызыктырары да белгилүү болуп отурат.
“Авангард кыймылсыз мүлк” агенттигинин сатуу бөлүмүнүн башчысы Айдана Ачакеева “Азаттыкка” буларды билдирди:
“Азыр кыймылсыз мүлктүн баасы 2021-2022-жылдарга салыштырмалуу кыйла кымбат. Бирок бул кымбаттоо негизинен 2022-жылдын октябрь айында башталды. Былтыр ошол маалда баалар тим эле жогорку чекке жетип, ошол маалда мүлкүн саткандар аябай жыргашкан. Алар турак жайларын азыр да ошондой баага сата алышпайт. Быйыл январь-февралда баалар 5% чейин түшүп, кайра нормалдашкан. Жыл башынан бери баалар кескин секирбей, жай айларында тең салмактуу кармалып турду. Сентябрь ичи кайрадан өтө баштады. Бул сатып алуучулар көбөйгөндөн эмес, алар мурдагыдай эле. Биз сатып алуучуларды күн сайын эсептеп турабыз, маселен биздин агенттикке айына мурдагыдай эле 500-600 сатып алуучу байланышка чыгып жатат. Бирок баа көтөрүлүп жатат. Анткени буга сезондук көрүнүш себеп. Адамдар күздө элде акча бар, мүлктү көп сатып алышат деп, үйлөрдүн баасын кымбаттатышат”.
Айткандай эле, Кыргызстанда мүлктүн баасы 2022-жылы кескин кымбаттаган. Ошол эле “Кадастр” мамлекеттик мекемеси былтыр жыл ичи турак жайлар 45% кымбаттаганын аныктап чыккан. Быйыл жыл башынан берки 30% кымбаттоону кошкондо, бир-эки жылда кыймылсыз мүлк рыногундагы баалар 60-70% көтөрүлгөнү түшүнүктүү болуп калат.
Бул жагдай тиешелүү сайттардын инструменттеринен да көрүнүп турат. Муну үчүн кыймылсыз мүлктү сатуу жана ижарага берүү боюнча House.kg сайтындагы баалардын статистикасын карап көрөлү. Аталган сайт рынокто үч-төрт жылдан бери иштейт жана анда ар бир мүлктүн баалары катталып, салыштырылып турат. Баалардын динамикасын чарчы метрине же дүңүнөн да карап, талдаса болот.
Демек, порталдагы тиешелүү инструменттен көрүнүп тургандай, 104-сериядагы бир бөлмөлүү батирдин орточо баасы 2020-жылдын августунда 30 миң доллар турса, 2023-жылдын августунда 44 миң доллар болду. Ушул эле сериядагы эки бөлмөлүү батир үч жыл мурда 36 миң доллар болсо, азыр 53 миң долларды түзүптүр. Үч бөлмөлүү батирдин орточо наркы бул аралыкта 44 миң доллардан 65 миң долларга чыгыптыр.
Индивидуалдуу типтеги же жаңы салынган үйлөрдү ала турган болсок, анын бир бөлмөсү 2020-жылдын августунда 26 миң доллар турган жана 2023-жылдын августунда ал дагы 41 миң долларга чыкты. Үч жылда бул сериянын эки бөлмөлүүлөрү 40 миң доллардан 58 миң долларга, үч бөлмөлүүлөрү 46 миң доллардан 80 миң долларга жетиптир.
Кымбаттоонун себептери эмнеде?
Тенденцияларды баяндаган соң, эми бул кымбаттоонун себептерине токтололу.
Расмий органдар да, бейрасмий мекемелер да мындагы эң негизги фактор катары дүйнөдөгү геосаясий туруксуздукту белгилешет. Тагыраагы Орусия Украинада баштаган согуш жана андан кийинки процесстердин рынокко тийгизген таасири. Алгач расмий тыянактарды угуп көрөлү.
Жер ресурстары кызматынын алдындагы “Кадастр” мамлекеттик мекемесинин башкы адиси Айдар Сукенбаев жети айлык талдоодо аныкталган жагдайларды мындайча тизмектеди:
“Кымбаттоого себеп болгон факторлордун башында инфляция турат. 2023-жылдын январ-июль айындагы инфляциянын деңгээлин карасак, ал 10,3% түзүп жатат. Ал эми кыймылсыз мүлктүн баасынын өсүшү ал деңгээлден жогору. Демек турак жайлардын кымбаттоосуна башка да факторлор таасир этти деп эсептейбиз. Алардын ичинде биздин улуттук валюта – сомдун долларга болгон курсунун өзгөрүшү жана саясий-экономикалык факторлор да бар. Мисалы, дүйнөдөгү кийинки кездеги окуялар, Орусия-Украина конфликти, анын айынан болуп жаткан эл аралык миграциянын күчөшү, соода-логистикалык чынжырчалардын үзгүлтүккө учурашы да ушуга алып келип жатат. Миграция дегенде Орусиядан Кыргызстанга жарандардын жапырт келиши жөнүндө сөз болуп жатат. Ошол эле маалда саясий-экономикалык маселелерден улам Кыргызстандын өзүндөгү ички миграция да жагдайга таасир этип жатат. Тагыраагы жарандардын көбү Бишкек менен Ошко, же анын айланасына көбүрөөк жайгашып жатышат. Адистик тилде турак-жай фонду деп атап коёбуз, бар үйлөр жетишпей жатат, курулган үйлөр суроо-талапты, муктаждыкты кандырып үлгүрбөй жатат. Ошонун негизинен да баалар өсүп жатат десек болот”.
Жапырт миграция демекчи, 2022-жылдын февралында Орусия Украинага кол салгандан кийин сентябрда орус жарандарын жарым-жартылай мобилизациялоо жараянын баштаган. Андан качкан орусиялыктар Борбор Азия жана Кавказ өлкөлөрүнө, анын ичинде Кыргызстанга жапырт ооп баштаган.
Алардын келиши Бишкек менен Оштогу батирлердин ижара акысынын кескин жогорулашына түрткү болгон. Ижара акысынын кескин көтөрүлүшү кыймылсыз мүлктүн баасына таасир этип, кыйла олку-солку кылып жиберди.
“Авангард кыймылсыз мүлк” агенттигинин сатуу бөлүмүнүн башчысы Айдана Ачакеева да ошол учурдагы кырдаалды мындайча сүрөттөдү:
“Башка медиа, башка адистер маалыматтарды кайсы жактан алып, кандай баа берип жатканын билбейм, бирок былтыр октябрдагы баалардын секириги жөн гана дүрбөлөңдөн улам болду. Анда орусиялыктар жапырт келип, батирлерди сатып алып, алардын бааларын көтөрүп жиберди деген бир аз туура эмес болуп калат. Ооба, алар ижара акыны кымбаттатып жиберишти. Бирок Орусиянын орто катмарында Бишкектен, же Оштон дароо кыймылсыз мүлк сатып алууга мүмкүнчүлүгү жок болчу. Мүмкүнчүлүгү барлары болсо Казакстандан, Түркиядан деле үй сатып ала алышты. Албетте, бизден алгандар деле болду, бирок аз эле көлөмдө. Чынын айтсам, ошол учурда турак жайлардын бааларын калк өзү көтөрүп жиберди”.
Дүйнөдө, анын ичинде Кыргызстанда да жалпы инфляциянын соңку секириктери 2020-жылы коронавирус пандемиясынан улам башталган. Чек аралар жабылып, соода чынжырлары үзүлгөнү азык-түлүктөрдүн, күйүүчү-майлоочу майлардын, курулуш материалдарынын жана башка нерселердин кымбаттоосуна алып келген.
Курулуш материалдары кымбаттаганы курулуп жаткан үйлөрдүн бааларына таасир эткен. Бул тармактагы адистер түшүндүргөндөй, Украинадагы согуштан, Түркиядагы быйыл жыл башындагы жер силкинүүдөн жана башка өлкөлөрдөгү кырдаалдан улам Кыргызстанга ташылган материалдар кымбат келип жатат. Ошол себептүү алар да батирлердин баасын көтөрүүгө аргасыз болушту.
Бишкектеги “Шерой” курулуш компаниясынын ээси Маматжан Анарбаев батирлердин чарчы метрин эмне үчүн кымбаттатканын түшүндүрүп берди:
“Үйдүн сыртын жылуулаткан нерсени базальт буласы (базальтовое волокно) деп коёбуз, ошонун бир метр кубун мурда 4600 сомдон алчубуз. Азыр ошонун бир метр кубун 11600 сомдон алып жатабыз. Кышты биз башта 3-4 сомдон алсак, азыр 10-11 сомдон алып жатабыз. Арматуранын тоннасын төрт-беш жыл мурда 38-40 миң сомдон алып турганбыз, анын баасы 66 миңден, кезинде 86 миң сомго чейин чыкты. Карасаңар, товарлар эки-үч эсе кымбаттады, а бирок биз батирлерди үч эсе кымбаттаткан жокпуз. Болгону 200-300 долларга көтөрдүк. Мен куруп жаткан үйлөрдүн чарчы метрин 650-700 доллардан сатчумун, азыр болсо 850-900 доллардан сатып жатам. Салыштыра келгенде аз, бирок кардарларды качырып албайлы деп, минималдуу түрдө коюп жатам. Анткени, бул 16 кабаттуу, премиум класстагы, элиталык үйлөр”.
Айткандай эле, Бишкекте мурда чарчы метри 700 доллардын тегерегинде сатылган үйлөр 900-1000 долларга чыкса, 900-1000 доллардын тегерегинде сатылган батирлердин бир чарчы метри 1300-1500 долларга чейин чыгып кетти.
Жаңы батирлер кымбаттаганы эски үйлөрдүн баасына да таасир этери айтпаса да түшүнүктүү.
Ижара акы кандай болуп жатат?
Экономиканын мыйзамдарына ылайык, рынокто кайсы бир нерсе кымбаттаса анын баасы кайра түшпөйт. Түшсө да, азыраак гана ылдыйлабаса, өскөн нарк адатта ошол бойдон калат. Биздин мисалда кыймылсыз мүлктүн баасы да жогору бойдон калып жатат. Анын натыйжасында батирлерге болгон ижара акы да өйдөлөгөн абалда кармалып калды.
“Борбор кыймылсыз мүлк” агенттигинин адиси Медер Жумагулов кепке кошулду:
“Жакынкы бир-эки жылда батирлердин баасы арзандабайт. Себеби, суроо талап көп. Анткени Орусиядан гана келип жаткандар эмес, башка жактан да келип жаткандар Бишкекте мүлк алып жатышат. Кыргыз жарандары да акчасы болсо эле кыймылсыз мүлккө салып, аны пассивдүү инвестиция катары колдонуп жатышат. Айтор жаңы курулган үйлөргө да, эски үйлөргө да суроо-талап көп. Менимче ижара акылар да түшпөйт. Бир өйдөлөп калган баа, кайра арзандабайт. Ал үчүн чоң бир себептер гана керек”.
Адистердин эсебинде, азыр Бишкекте жаңы салынган үйлөрдө бир бөлмөлүү батир акысы 500 доллардын тегерегинде болсо, эки бөлмөлүү 600-700 доллар, үч бөлмөлүү 800 долларды чапчып отурат.
Ал эми 105-106-107-сериядагы батирлердин бир бөлмөсүндө бир ай жашоо акысы 25 миң сомдон 30 миң сомго чейин болууда. Ушул эле типтеги үйлөрдөгү эки бөлмөсүнүн ижара акысы 40 миң сомго чейин, үч бөлүсүнүн ижара акысы 60 миң сомго чейин.
Бирок муну көтөрө алгандар да, көтөрө албагандар да бар. Бишкектеги жаш үй-бүлөлөрдүн өкүлү Нурбакыт Мырзаевдин пикирин угалы:
“Биз жаңы үй-бүлөбүз, баш кошконубузга бир жылдай болуп калды. Азыр уулубуз бар. Учурда батирде жашайбыз. Батирде жашоо кымбат. Бир бөлмөлүү батирлер 25 миң сомдон жогору, эки бөлмөлүү батир 35 миңден өйдө. Өзүбүздүн үйүбүз жок болгондуктан муну төлөгөнгө аргасызбыз. Тапкан акчабыз элдегидей эле, жетип-жетпей отурат. Албетте, ушундай шартта өзүбүздүн үйүбүзгө жетүүнү эңсейбиз. Бирок батирлер аябай кымбат болуп жаткандыктан, жер сатып алып, ошого чаканыраак үй салсакпы деген ой болуп жатат. Менин оюмча, азыркы баалар менен муну жаш үй-бүлөлөрдүн алышы өтө кыйын. Анткени көпчүлүк жаштарда жумуш жок, болсо да маянасы буга жетпейт”.
Быйыл Нооруз майрамына карата кайрылуу жасаган учурда президент Садыр Жапаров Кыргызстандагы кымбатчылыкты дүйнөдөгү саясий-экономикалык кырдаал, аскердик кагылыштар жана табигый кырсыктар менен байланыштырган. Мамлекет башчы мындай шартта өнүгүү кадамдарын жети өлчөп, бир кесип кабыл алуу керектигин белгилеген.
