Кыргызстанда акыркы жылдары турак жай кооперативдери деп аталган уюмдар көбөйдү. Алардын кеңселери ар дайым жандуу болуп, үй-жай, унаа сатып алуу үчүн каржылык колдоо издеп келгендерге толуп турат. Кооперативдер жүздөгөн жарандар алардын көмөгү менен турак жайлуу болуп жатышканын билдирип келишет. Ошол эле маалда турак жай кооперативдеринин ишмердигинде чоң тобокелдиктер бар экенин айтып, коңгуроо кагып жаткандар да бар.
Үй сатып алуу үчүн турак жай кооперативдеринин биринен насыя каражат сураган Бактияр Жамилов 4-февралда келишим түзгөн. Он жылга бөлүп төлөө шарты менен ала турган 1,5 млн. сом насыяны ага алты айдан кийин берилерин убада кылышты.
“Көп жылдан бери үй ала албай жүргөн элем. Быйыл Орусиядан келсем адамдар “Ихсан” компаниясы үй алганга жардам берет экен” деп айтып калышты. Биринчи төлөм катары 25% берсең, алты айда сага үй алып берет экен. Отуз, элүү пайыз дегендери бар экен. Мен 25% төлөп, үй алууга келишим түздүм. Эки миллион сомго келишим түздүм эле биринчи айда ошол сумманын 3%ын берет экенсиң. Эки миллиондун үч пайызы 60 000 сом болду. Мен 25% жана 3% болуп 560 000 сом акча төктүм. Кезегим алты айда келет экен. Эми калган акчаны төлөйүн деп Орусияга иштегени жөнөп атам”.
Анткен менен Бактияр элден уккан ар түрдүү маалыматтардан улам жасаган ишине санааркап да турат. Аны келишимдеги түшүнүксүз жагдайлар менен салган салымынын коопсуздугу ойго салат.
“Үйдү мага каттайт экен. Бирок, мен карызды төлөп бүткөнчө керектүү документтердин бардыгы арестте болот экен. "Мына, төлөп бүттүм" дегенден кийин гана документтерди колума берет экен. Бир жумадан кийин барып, ошол жерде иштеген юрист кызга жолугуп калып, “акчамды кайтарып алсам кандай болот?” деп сурадым. Ал “кайтарып алсаңыз болот. Элүү пайызын кармап калат. Алтымыш миңдин отуз миңин алып калып, акчаңызды кайтарып берет” деп айтты. Мен “коркпой эле кете берейинби, эки-үч күндөн бери уйку жок, ушуну ойлонуп келдим эле” десем, “эч кабатыр болбоңуз, үйдү аласыз” деп мени кайра кайтарды”, - деди Бактияр.
Азыркы учурда Кыргызстанда иштеп жаткан турак жай кооперативдеринин так саны белгисиз, мамлекет бул жаатта башкаруу саясатын жүргүзбөйт. Бейрасмий маалыматтар боюнча алардын саны жетимиштин тегерегинде деп эсептелет.
Турак жай кооперативдеринин иштөө схемасы боюнча мүлк сатып алууну каалаган жаран анын наркынын 25-30%ын алдын ала кооперативге төгүп, экиден алты айга чейинки мөөнөткө кезекке турат. Анын жетпеген суммасын кооператив кийинки келген салымчылардан чогултулган каражаттын эсебинен төлөп берет. Мындан тышкары салымчылар мүчөлүк үчүн карыз алган мөөнөт ичинде акы төлөп турушат, бул жылына 2-4% түзөт. Бул каражат кооперативдин ишмердигин каржылоого жумшалат. Кооперативдердин айрымдары сатып алынган турак жайды өзүнө каттап, салымчы карызын төлөп бүткөндөн кийин ага өткөрүп берүүнү убадалайт. Дагы бир бөлүгү турак жайды алгач өзүнө каттап, андан кийин салымчыга узак мөөнөттүү карыз шарты менен берет. Салымчылардан чогултулуп, сатып алууларга жүгүртүлгөн каражаттардын коопсуздугу жана керектөөчүлөрдүн укуктары кепилденген эмес.
Мындан улам, коомдо турак жай кооперативдеринин ишмердиктерине кооптонуу менен мамиле кылгандар да бар. Алар мындай кооперативдердин Кыргызстанда азыркы учурда иштеп жаткан моделинин өзөгүн пирамидалык принциптер түзөт деп эсептешет.
Өз ара кызматташуубу же пирамидабы?
“Келечек” турак жай кооперативи февралдын башына карай 550 мүчөсүнө турак жай алууга каржылык жардам берди, дагы 1200 жаран мүчө болуп кирип, турак жайга кезекте турат. Кооперативдин структурасы мүчөлөрдүн жалпы жыйыны, кеңеш жана башкармалыктан турат. Ар бир мүчө кооперативдин сайтында жеке кабинетин ачып, жүрүп жаткан иштерди жана турак жай алууга кезектин жылышын көзөмөлдөп турушат. Кооперативдин төрагасынын орун басары Адилет Абыканов турак жай кооперативдеринин ишмердигине лицензия берилиши керек деген пикирге кошулбайт.
“Кооперативдер жөнүндө” мыйзамдын жана Жарандык кодекстин негизинде иш алып барабыз. Ал мыйзам 2004-жылы кабыл алынган, андан бери кайра иштелип чыга элек. Мыйзамды кайра иштеп чыгуу боюнча каттарды жөнөтүп жатабыз. Азыркы иштеп жаткан кооперативдер мыйзамдагы “башка түрү” деген пунктуна таянып эле иштеп атышат. Бирок ал пунктта толук сүрөттөп, кандай иштеши керек, мөөнөт коюлбашы, кезек болушу керек деген деталдар жазылып, иштеп чыгуу кажет. Биз өзүбүз да муну моюнга алабыз. Мыйзамдын негизинде ар бир мүчөнүн кооперативде пайлык салымдары бар. Биз насыя бербейбиз, пайыз кошулбайт. Пайлык салымдарга үй алып берип, төлөмдү айларга бөлүп коёбуз. Бул лицензиялоого туура келбейт”.
Кыргызстан кооперативдер бирлиги учурда иштеп жаткан мыйзамдар турак жай кооперативдеринин ишмердигин жөнгө сала албай жатканын билдирет. “Кооперативдер жөнүндө” мыйзамдын талаптары көп кабаттуу үй куруучулар кооперативдери менен турак жай-эксплуатациялык кооперативдерге тиешелүү. Бул мыйзамда адамдар биргелешип көп кабаттуу үй куруп алышса жана аны колдонгон учурду жөнгө сала турган аныктама гана берилген. Бирликтин өкүлдөрү “Кооперативдер жөнүндө” мыйзамда да, “Турак жайдын менчик ээлеринин шериктештиги жөнүндө” мыйзамда да азыркыдай иштеген турак жай кооперативдеринин ишмердигин жөнгө салган жоболор жок деп эсептешет.
Кооперативдер бирлигинин жетекчиси Айнура Иманбекова мыйзамдагы мындай боштуктар кооперативдерге каражат салып, аны көбөйтүп алууга үмүттөнгөн салымчылардын укуктарын тобокелдикке түртөөрүн эскертет.
“Учурда иштеп жаткан турак жай кооперативдеринин укуктары, милдеттери, жетекчиликтин орчундуу акча каражаттарын жыйноодогу укук-милдеттери, чечимдерди кабыл алуу тартиптери, отчеттуулук, түшкөн пайданы пайдалануу, мүчөлөрү тарабынан көзөмөлдүн жүргүзүлүшү болушу керек эле. Булардын баары эч жерде жок болуп атат. Демек бул кооперативдердин ишмердигин аныктаган укуктук негиздер жок. Изилдөө жүргүзгөндө таптак жазылган бир дагы укуктук базанын жоктугун көрүүгө болот. Мына ушунун өзү да бир чоң коркунуч туудуруп турат”.
Иманбекова бул жаатта тобокелдиктер өсүп баратканын, кризистик чегине жеткенде жарылып, андан калктын төмөнкү катмары көп жабыркап калаарын кошумчалады.
Каржы маселелери боюнча эксперт, Silk Way турак жай кооперативинин түзүүчүлөрүнүн бири Кубан Чороев кооперативдердин “белгилүү бир мөөнөттө үй алып беребиз” деген кепилдик бериши каржылык пирамиданын принциптерине жатаарын, алардын ишмердигин мыйзамдын деңгээлинде башкаруу керектигин айтат.
“Биздин кооперативге быйыл апрелде төрт жыл болот. Ал кезде бир дагы кооператив жок болчу. Андан эки жыл өткөндөн кийин биздин кооперативди көрүп эле бардыгы ошого окшоштуруп ача баштады. Кооперациянын принциптерин түшүнбөй эле, “ушундай кылса болот турбайбы” деген ой менен каалагандын баары эле ача баштады. Албетте, мыйзам буга жол берет. Бирок, мыйзамда бир катар кемчиликтер бар. Бул ачыктык, мүчөлөрүн улам окутуу принциптери. Бүгүнкү күндө ушул принциптер ал кооперативдерде кармалган жок. Бизнес модел катары эле кетип баратат. Ошондуктан, пирамидалык схема менен түзүлгөн кооперативдерде ага киргендер үчүн коркунучтар бар”.
Мамлекеттин бирдиктүү саясаты жок
Азыркы учурда турак жай кооперативдери каржылык операция жүргүзүү укугун ыйгарган уруксат документтерин иш жүзүндө албагандыктан Улуттук банк сыяктуу көзөмөлдөөчү мекемелер алардын ишмердигин көзөмөлдөй албайт. Улуттук банктын расмий өкүлү Аида Карабаева жарандардан каржылык салымдарды чогултуп, анын үстүнө акча кошуп турак жай алып берүүнү убадалаган ишмердик каржылык пирамиданын элементтерине окшошоорун айтат.
“Негизи бүгүнкү күндө турак жайга, унаага узак мөөнөттүү насыяларды Улуттук банктан лицензия алган каржы-насыялык уюмдар гана бере алат. Анткени, бул банктык операция болгондуктан, мыйзам боюнча Улуттук банктын сайтында жайгаштырылган документтерге ылайык лицензияланышы керек. Лицензиясы жок иш алып барган ишканалар мыйзамсыз иш алып барууда. Анткени, банктык операцияларды жүргүзүү үчүн Улуттук банктын лицензиясын сөзсүз алышы керек. Ошондуктан, кандайдыр бир депозит салып, анан турак жайга же ири көлөмдөгү мүлк сатып алууга көп убакытка насыя берген же ыңгайлуу шарттар менен бурмалаган болсо, анда бул каржылык пирамидалары болушу мүмкүн”.
Кыргызстандын Улуттук банкы жарандарга турак жай кооперативи сыяктуу күмөндүү уюмдар активдешкенин эскертти. Ошондой эле мында каржы пирамидасынын белгилери бар экенин айтып, жарандарды этият болууга, бардык документтерди дыкат текшерип, мамлекеттик органдардагы маалыматтар менен салыштырууга, жасалма эместигин аныктоого чакырат.
Турак жай кооперативдеринин ишмердиктери боюнча мамлекеттик органдардын позициясы бирдей эмес. Финансы рыногун жөнгө салуу жана көзөмөлдөө мамлекеттик кызматынын позициясы Улуттук банктыкынан айырмаланып турат. Мекеме турак жай кооперативдери каржылык операция жүргүзүү үчүн көзөмөл органдарынан лицензия алышы керек деген пикирге кошулбайт. Аталган мамлекеттик кызматтын өкүлү Эрдос Айсаракунов муну мындайча түшүндүрөт.
“Турак жай кооперативдери салымчылардын бирикмеси да. Алар насыялап алган (заемный) каражат менен иштебегендиктен, көзөмөл органдары тарабынан лицензияланбайт. Мисалга алсак, каржы-насыялык уюмдар насыя каражаттар менен иштегендиктен Улуттук банктан лицензия алышат. Турак жай кооперативдери Адилет министрлигинен каттоодон өтүп, күбөлүк алып эле иштей беришет. Негизги көңүл бура турган жер ушул. Ошондуктан, алар финансы рыногун көзөмөлдөө кызматынан же башка көзөмөл органдарынан лицензия алышпайт”.
21-февралда “Ихсан”, “АИС “Хоум”, Best Way жана “Келечек” турак жай кооперативдери Улуттук банктын билдирүүсүнө жооп кайтарды. Анда “жарандар банк системасындагы жана мамлекеттик турак жай программаларынан ипотекалык насыяларды ала албагандан улам турак жай кооперативдерине биригип жатышканы” жазылган.
Билдирүү ээлери “мамлекет кооперативдер кыймылын колдоонун ордуна Улуттук банк аркылуу аларды “каржылык пирамидаларды” уюштурууга айыптап жатканын, бул социалдык чыңалууну күчөтөөрүн жана жарандарды өзүнө каршы коерун” белгилешкен. Ошондой эле, Улуттук банкты жана башка ыйгарым укуктуу органдарды “учурдун чакырыктары менен социалдык көйгөйлөргө көңүл бурууга жана кооперативдерге мамлекеттик колдоо көрсөтүп, жаратмандык деңгээлде кызматташууга” чакырган.
Турак жай кооперативдерине негизинен үй-жайга муктаж, бирок сатып алуу мүмкүнчүлүгү чектелүү жарандар жана чет элде эмгек миграциясында жүргөндөр көп кайрылышат. Үстөк пайызы бар ипотекалык насыя алууга шарты жоктор үчүн альтернативдүү вариант катары түзүлгөн керектөөчүлөрдүн мындай кооперативдерине кыргыз мыйзамдары тыюу салбайт.
Каржылык пирамида формасындагы ишкерликте турак жай, унаа, жер тилкеси өңдүү кымбат мүлктөрдү сатып алууну каалаган адам анын суммасынын белгилүү бир бөлүгүн төлөп, калганын уюмга жаңы келген кардарлардын эсебинен жабат. Улам кийин келген мүчөлөрдөн чогулган каражат мурдагылардын карызын жаап кете берет. Кыргызстандын Жазык кодексинде каржы пирамидасы менен алектенүүгө тыюу салынган.
Ички иштер министрлигинин (ИИМ) маалыматына караганда, былтыр биринчи жарым жылдыкта “каржы пирамида” ишмердүүлүгүнө байланыштуу 906 факт катталган жана алар боюнча материалдык зыян дээрлик 35 млн. сом экени айтылган.
